L’ampleur de la crise due au Covid-19 implique le changement de la stratégie des investisseurs dans le but de protéger au mieux leur portefeuille de patrimoine. Cette nouvelle stratégie s’applique en ce qui concerne les SCPI aussi, qui sont des véhicules de placement assez risqués mais à haut rendement. Lesquelles choisir en tenant compte de l’impact du Covid-19 ? Avant d’approfondir le sujet, mettons en avant les risques qui sont attendus face à la crise économique engendrée.
Les risques attendus
Le confinement décrété par le gouvernement sur l’ensemble du territoire génère le gel des activités ; la majorité des entreprises sont alors à l’arrêt. D’où leur difficulté à s’acquitter des loyers, d’autant que le gouvernement a autorisé le report de leur paiement.
Pour les SCPI de rendement, le parc étant composé d’immeubles professionnels, il y a donc risque de forte baisse du taux d’occupation financier (TOF). Les loyers n’étant pas acquittés, et en cas d’absence de mesures préalablement prises pour anticiper ces désagréments, les dividendes pourraient à leur tour en être affectés. Pour rappel, ces dividendes sont versés tous les 3 mois après collecte des loyers et déduction des autres charges de gestion.
En cas de coup dur, la révision à la baisse du montant des dividendes peut être décidée au cours de l’assemblée générale des associés, voire la suspension temporaire des versements si la situation s’avère critique. Ainsi, une crise qui s’étend sur la durée peut être préjudiciable pour les SCPI et pour le portefeuille de l’investisseur.
Quelles SCPI sont les plus sûres ?
Souscrire aux SCPI pendant la durée de la crise est toujours possible, à condition de savoir choisir parmi les SCPI les plus sûres. Ces dernières sont celles qui se seront constitué un parc d’immeubles professionnels diversifiés. Ces immeubles en effet ne seront pas touchés par la crise en même temps et de la même manière. Exemple : les immeubles rattachés au domaine de la santé sont ceux qui se révèlent les moins vulnérables et particulièrement pendant cette période critique. Il en est de même pour les entreprises dont l’activité est rattachée à la distribution et à la consommation de première nécessité. Plusieurs autres entreprises peuvent aussi avoir maintenu le cap ; ce qui donne lieu à une meilleure sécurisation de la SCPI puisque celle-ci continue à collecter des loyers même si les autres immeubles sont momentanément hors circuit. Avant de souscrire, il vaut donc mieux bien analyser la typologie des actifs et ne pas se focaliser uniquement sur le TDVM qui est le rendement annuel traduisant la performance de l’actif.
Les SCPI les plus sûres sont également celles qui ont un nombre de jours élevés par rapport à leur report à nouveau ou RAN. Cela signifie que si la SCPI ne perçoit pas de loyers des locataires, elle peut continuer à assurer son bon fonctionnement pendant ladite durée, de même que la distribution des dividendes.
La qualité de la société de gestion doit également être vérifiée à l’avance, avant toute souscription. C’est de cette dernière que proviennent les loyers, comme nous l’avons expliqué à travers nos explications ci-dessus. Elle doit donc disposer des meilleures stratégies qui s’acquièrent au fil du temps et des diverses situations. Les années d’expérience ainsi que l’historique pourront être consultés afin d’avoir une idée de la solidité du savoir-faire de ladite société de gestion.
Les SCPI souscrites en nue-propriété son également « stables » quelle que soit la gravité de la crise, étant donné que l’investisseur ne perçoit pas les revenus locatifs qui en sont issus. Il continue donc à détenir ses parts jusqu’à la fin de la période du démembrement, qui a été décidée à l’avance avec l’autre partie, c’est-à-dire l’usufruitier.
