La loi Pinel qui est un dispositif permettant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% est applicable sur un bien immobilier neuf. Celui-ci doit répondre à certaines exigences afin qu’il soit éligible.
Un investissement immobilier pour les contribuables imposés à l’IR
Ce type de placement immobilier locatif n’est pas toujours adapté à tous les investisseurs. Comme il a pour finalité de réduire l’impôt sur le revenu de ce dernier, l’investisseur doit avant tout être effectivement imposé à l’IR. Dans le cas échéant, ce dispositif perd de son intérêt, d’autant que les contraintes sont nombreuses, aussi bien sur l’immobilier lui-même que sur le calcul des loyers entre autres – les détails y afférents plus bas.
Trois options en ce qui concerne la réduction d’impôt
L’investisseur peut choisir entre trois possibilités relatives à sa réduction fiscale :
- il déduit 12% du montant de son investissement de ses revenus imposables. Dans ce cas, il s’engage à faire louer le bien sous le dispositif Pinel pendant 6 ans.
- s’il opte pour une réduction d’impôt de 18%., la durée de son engagement sera par conséquent de 9 ans.
- Il réduit sa charge fiscale à hauteur de 21% du montant de son investissement s’il s’engage sur une mise en location d’une durée de 12 ans, qui est la durée maximale proposée par le dispositif.
La réduction fiscale est plafonnée à 63 000 euros, soit pour la période équivalant à 12 ans de mise en location. Ce plafond est de 54 000 euros pour 9 ans d’engagement, et de 36 000 euros pour 6 ans.
Les contraintes sur l’immobilier
L’investisseur doit se conformer aux exigences suivantes, en ce qui concerne l’immobilier :
- Il le fera construire suivant les normes environnementales en vigueur. Il peut aussi l’acheter neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). La loi Pinel autorise par ailleurs l’achat d’un bien ancien qui fera obligatoirement l’objet de travaux de rénovation.
- Il choisira un emplacement éligible, c’est-à-dire dans l’une des trois zones suivantes : A Bis (à Paris et en région parisienne), A (dans les grandes villes) et B1 (dans les autres communes fortement peuplées).
- L’investisseur est dans l’obligation de faire louer l’immobilier à titre de logement principal. Il peut aussi se tourner vers les associations. Il s’agit alors de signer un bail spécifique appelé « Solibail » et qui est plus intéressant du point de vue sécurisation des loyers. C’est en effet l’association signataire du bail qui les verse au bailleur, tandis qu’elle met l’immobilier en location auprès de ménages à revenus modestes ou très modestes.
Investir en loi Pinel c’est aussi avoir comme locataires des membres de sa famille, si l’investisseur le souhaite. Les foyers fiscaux seront alors dissociés puisque le dispositif intervient avant tout sur le volet fiscal.
Les contraintes sur le calcul des loyers
L’investisseur n’est pas libre de fixer les loyers Pinel comme bon lui semble. La loi a établi deux types de plafonds à respecter :
- celui se rapportant au zonage. Le prix du mètre carré ainsi que les loyers ne sont pas les mêmes partout en France. Ils dépendent en effet de la tension locative. C’est pourquoi, ceux de la zone A Bis c’est-à-dire en région parisienne sont plus élevés que ceux des grandes agglomérations (zone A). Les plafonds sont moins élevés dans les communes classées zone B1.
- le plafond applicable par rapport aux ressources du locataire. La loi Pinel cible toutes les classes de ménages afin que ces derniers puissent accéder au logement neuf dans les villes tendues. C’est pourquoi, les loyers sont règlementés selon le zonage et le nombre de personnes occupant le logement (personne seule, en couple, avec des enfants à charge).
