Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier sous Pinel, la simulation est recommandée afin de vous assurer que ce dispositif répond bien à vos objectifs fiscaux et patrimoniaux. Rappelons que la loi Pinel vous fait gagner une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21%, de même que des loyers de la mise en location du logement.
Simuler l’éligibilité de la commune
Pour réaliser cette simulation, vous pouvez accéder à des outils en ligne spécialement conçus à cet effet, et à jour des dernières lois de finance. Dans un premier temps, le simulateur vérifie si la commune dans laquelle vous comptez investir est bien éligible. Ce ne sont pas toutes les villes qui sont en effet concernées par ce dispositif, mais uniquement celles qui sont situées dans les zones tendues et à forte demande locative. Ce sont donc les communes les plus peuplées, telles que celles de la région parisienne (zone A Bis), celles des grandes agglomérations (zone A) ainsi que les villes de plus de 250 000 habitants (zone B1).
Ce n’est qu’après cette vérification que vous pourrez vous lancer dans les prochaines étapes qui consistent à calculer la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier, de même que le rendement de votre investissement.
Simuler la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est fonction de deux principaux éléments :
- le montant total de votre investissement : pour rappel, vous devez avoir acheté un logement neuf. Cependant, la loi Pinel ancien vous autorise à réaliser l’acquisition d’un bien ancien, mais que vous devez obligatoirement rénover. Le montant de l’investissement, dans ce cas, inclut les coûts des travaux
- la durée de l’investissement, permettant de dégager le taux de défiscalisation (12%, 18% ou 21%). C’est en fonction de la durée de votre engagement Pinel que ce taux sera déterminé. En effet, le dispositif vous propose 3 possibilités : vous engager sur 6 ans, sur 9 ans ou sur 12 ans. Attention, car ces taux vont subir une baisse pour 2023 et 2024 – nous y reviendrons un peu plus bas.
Simuler le rendement de l’investissement
Dégager le rendement de l’investissement est aussi judicieux afin de décider si vous prolongerez éventuellement la durée de votre engagement. Par exemple, si vous avez initialement opté pour la durée de 6 ans, vous pouvez rallonger la période de votre investissement Pinel sur 3 autres années supplémentaires et ce, en rapport avec vos besoins en défiscalisation.
Les éléments entrant en compte dans la simulation sont donc la réduction d’impôt obtenue plus haut, en plus de l’impôt foncier qui vous sera, à l’inverse, taxé. Vous percevez en effet des loyers, puisqu’il s’agit d’un investissement locatif. Pour que le rendement soir au rendez-vous, l’impôt taxé doit être inférieur à l’impôt que vous aurez gagné.
Simuler gains d’impôt et rendement pour 2023 et 2024
Cette simulation s’adresse à ceux qui souhaitent investir en 2023 ou en 2024. La loi Pinel s’éteint progressivement, ce qui s’accompagne d’un amoindrissement des avantages fiscaux issus de l’administration fiscale. Il est donc important de réaliser les simulations qui s’imposent, en considération de ces nouveaux taux. Ceux-ci sont les suivants :
- pour 2023 : 10.5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17.5% pour 12 ans
- pour 2024 : 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans
C’est la date du dépôt du permis de construire qui détermine la date- de l’investissement. Ainsi, si ledit permis a été déposé le 31 décembre 2022, vous pouvez encore profiter des taux actuels. Idem, si vous souscrivez à la loi Pinel+ c’est-à-dire en respectant des contraintes supplémentaires relatives aux nouvelles normes de construction.
